Aena adjudicará en menos de dos semanas los primeros hoteles en los aeropuertos de Madrid-Barajas y Barcelona-El Prat. Barceló lidera la oferta en Madrid con 26 millones de euros y un canon variable del 19%. Hyatt, mediante Momentum, gana en Barcelona con 9 millones y un canon del 10,6%. Ambos proyectos son de cuatro estrellas, con más de 300 habitaciones, y suponen una inversión estratégica en las ciudades aeroportuarias españolas.
¿Qué empresas lideran la licitación de hoteles aeroportuarios en España?
Barceló y Hyatt son las cadenas mejor posicionadas tras la apertura de ofertas. En Madrid, Barceló presentó la propuesta más competitiva para construir y operar un hotel en la Terminal 2 de Barajas. En Barcelona, la oferta ganadora corresponde a Momentum, sociedad vinculada a Hyatt, que desarrollará el hotel frente a la T2 de El Prat.
El proceso forma parte de la estrategia de Aena para diversificar sus ingresos no aeronáuticos. La licitación se lanzó en octubre de 2025 y culminará con la aprobación definitiva en el consejo de administración del 26 de mayo de 2026.
¿Cuáles son las características técnicas y legales de los proyectos?
Ambos hoteles tendrán una superficie construida entre 18.400 y 20.000 metros cuadrados, con un mínimo de 300 habitaciones y servicios integrados: restauración, salas de conferencias, zonas comerciales y gimnasio. El régimen jurídico se basa en un derecho real de superficie por 75 años, lo que garantiza estabilidad operativa y financiera a los concesionarios.
Aena exige cumplimiento estricto de los criterios de sostenibilidad, eficiencia energética y adaptación al plan urbanístico aeroportuario. El diseño debe ser flexible, pero sujeto a la aprobación previa del gestor.
Requisitos de explotación
- Categoría mínima: cuatro estrellas.
- Obligatoriedad de integración con los flujos de pasajeros y operadores aéreos.
- Exigencia de certificación LEED o BREEAM en fase de construcción.
- Plazos de ejecución máximos: 36 meses desde la firma del contrato.
¿Cuál es el impacto económico y estratégico de estos hoteles?
Estos proyectos refuerzan el modelo de ciudad aeroportuaria, un concepto clave en la política de infraestructuras turísticas y logísticas de España. Según datos de Aena, los ingresos no aeronáuticos ya representan el 38% del total, y los hoteles aeroportuarios podrían incrementar ese porcentaje en un 4-6% anual tras su puesta en marcha.
El hotel de Madrid generará más de 400 empleos directos e indirectos, mientras que el de Barcelona impulsará la reactivación del entorno de la T2, actualmente subutilizada. Además, ambos proyectos se alinean con el Plan Nacional de Infraestructuras Aeroportuarias 2021-2030, que prioriza la integración funcional entre transporte, turismo y economía local.
Marco regulatorio clave
- Ley 10/2021, de 9 de julio, de reforma del régimen jurídico de los aeropuertos.
- Real Decreto 1100/2022, sobre concesiones de servicios complementarios en recintos aeroportuarios.
- Directiva 2023/2021 de la UE sobre sostenibilidad en infraestructuras de transporte.
¿Qué implica el derecho real de superficie de 75 años para los operadores?
Este régimen jurídico otorga a los adjudicatarios un título registral independiente, distinto de la mera concesión administrativa. Permite la financiación bancaria con garantía real, la transmisión del derecho y la constitución de cargas. Es un avance respecto a modelos anteriores basados en arrendamientos cortos o concesiones de 30 años.
La duración de 75 años responde a la vida útil estimada de las infraestructuras hoteleras y al ciclo de amortización de inversiones superiores a los 35 millones de euros. También facilita la atracción de fondos de inversión institucionales, que exigen plazos mínimos de 50 años para activos de esta naturaleza.
Datos Clave
- Barceló ofrece 26 millones de euros adicionales y un canon variable del 19% en Madrid.
- Momentum/Hyatt ofrece 9 millones y un canon del 10,6% en Barcelona.
- Ambos hoteles tendrán mínimo 300 habitaciones y categoría cuatro estrellas.
- Superficie construida: 18.400 m² (Madrid) y 20.000 m² (Barcelona).
- Plazo de explotación: 75 años bajo régimen de derecho real de superficie.
- Fecha clave: adjudicación definitiva el 26 de mayo de 2026.
