El Gobierno aprobó el 21 de marzo de 2026 un real decreto-ley para prorrogar dos años los contratos de alquiler cuya finalización coincidiera con el periodo hasta finales de 2027. Pero el Congreso de los Diputados lo rechazó. La abstención del PNV, junto a la oposición frontal de PP, Vox y Junts, dejó sin convalidación la norma. Ahora, miles de inquilinos y propietarios enfrentan incertidumbre jurídica, riesgo de litigios y vacíos regulatorios reales.
¿Qué ocurre con los contratos ya prorrogados bajo el real decreto-ley?
Los contratos que ya se prorrogaron antes de la derogación siguen vigentes. El real decreto-ley entró en vigor de forma inmediata al publicarse en el BOE, y sus efectos jurídicos se mantienen mientras estuvo vigente. Esto significa que las prórrogas solicitadas y aceptadas antes del 28 de abril de 2026 conservan su validez.
¿Pueden los caseros impugnar esas prórrogas ahora?
Sí, aunque con limitaciones. Algunos abogados especializados en derecho inmobiliario sostienen que la falta de convalidación afecta la continuidad de la norma, pero no su retroactividad. Sin embargo, los propietarios pueden alegar falta de consentimiento expreso si no hubo acuerdo escrito o notificación formal. Esto abre la puerta a demandas por desahucio o reclamaciones por ocupación indebida.
¿Qué pasa con los contratos que aún no han finalizado?
A partir del 28 de abril, ya no existe base legal para solicitar nuevas prórrogas. Los inquilinos cuyos contratos venzan entre abril y diciembre de 2027 deben regirse exclusivamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). No hay prórroga automática ni obligatoria. Todo depende de la negociación entre partes.
¿Qué dice la LAU sobre prórrogas?
La LAU de 1994 establece que los contratos de vivienda tienen una duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Tras ese plazo, el inquilino tiene derecho a una prórroga forzosa de tres años, siempre que lo solicite con al menos 30 días de antelación y no exista causa legal para denegarla. Esta protección sigue intacta.
¿Cuál es el impacto económico real de esta decisión?
El rechazo del real decreto-ley afecta directamente al mercado de alquiler. Según datos del INE y la CNMC, el 42 % de los contratos vigentes en España expiran entre 2026 y 2027. Sin prórroga obligatoria, muchos inquilinos enfrentarán subidas de hasta el 25 % en zonas urbanas. Además, el Banco de España advierte que la inestabilidad regulatoria puede frenar la inversión en vivienda en alquiler, reduciendo la oferta en un contexto de déficit estructural de 800.000 unidades.
¿Qué marco legal rige ahora?
La única norma aplicable es la LAU, complementada por las leyes autonómicas de vivienda. Once comunidades ya han activado medidas de contención de precios, como el Índice de Referencia de Alquileres (IRA) en Cataluña o los topes en Madrid. Pero carecen de efecto nacional. Esto genera disparidades legales entre regiones y favorece la litigiosidad.
Datos Clave
- El real decreto-ley entró en vigor el 22 de marzo de 2026 y dejó de aplicarse tras su rechazo en el Congreso el 28 de abril.
- Más de 1,2 millones de contratos podrían haberse visto afectados por la prórroga.
- El 68 % de los nuevos contratos firmados en 2025 incluyeron cláusulas de revisión anual vinculadas al IPC.
- La CNMC estima que la incertidumbre regulatoria elevó los costes de mediación inmobiliaria un 14 % en abril.
- El Ministerio de Transportes y Vivienda no ha anunciado medidas sustitutivas ni plazos para una nueva propuesta legislativa.
El vacío legal no es técnico: es político y económico. Mientras no haya una reforma integral de la LAU, los tribunales serán el árbitro de miles de disputas. Los inquilinos deben revisar sus contratos con abogados especializados en derecho de arrendamientos. Los propietarios deben documentar toda comunicación y evitar acuerdos verbales. Y el mercado, ya bajo presión, podría acelerar la conversión de viviendas en alquiler turístico ante la falta de garantías legales en el alquiler residencial.
