La crisis del acceso a la vivienda en España ha llevado a un fenómeno notable: el incremento de las donaciones de propiedades de padres a hijos. Este fenómeno se ha intensificado en los últimos años, impulsado por el alto costo de la vivienda y la dificultad que enfrentan los jóvenes para emanciparse. Según datos recientes, el 85% de los menores de 30 años en España no pueden independizarse, y siete de cada diez jóvenes con empleo aún viven con sus padres. Esta situación ha llevado a las familias a buscar formas de ayudar a sus descendientes, resultando en un aumento significativo de las donaciones de viviendas.
**Causas del Aumento de Donaciones**
El Consejo General del Notariado ha reportado un aumento del 67,8% en las donaciones de viviendas en los últimos siete años. En 2017, se registraron 32.623 donaciones, cifra que se elevó a 54.735 en 2024. Solo en el primer semestre de 2025, se donaron 26.923 viviendas. Este incremento se ha visto reflejado en el peso de las donaciones dentro de los actos notariales, que ha pasado del 7,1% en 2017 al 14,1% en 2025. Este cambio en la dinámica de la propiedad inmobiliaria se debe a varios factores, entre los que destacan el aumento de los precios de la vivienda y la dificultad de los jóvenes para acceder a un hogar propio.
María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, explica que las generaciones mayores están ayudando a las más jóvenes a iniciar sus proyectos de vida. Las donaciones no solo son un acto de generosidad, sino también una respuesta a la crisis habitacional que afecta a muchos jóvenes en el país. La mayoría de estas donaciones se realizan para que los beneficiarios puedan adquirir su primera vivienda o para facilitar el pago de la entrada de una hipoteca.
Ignacio Barquín, abogado especializado en herencias y donaciones, señala que este fenómeno ha sido especialmente evidente desde 2021, tras la pandemia. Las donaciones se han convertido en un mecanismo atractivo para las familias que desean ayudar a sus hijos a entrar en el mercado inmobiliario, especialmente en un contexto donde los precios han aumentado considerablemente.
**Aspectos Fiscales y Consideraciones Legales**
Uno de los factores que ha contribuido al aumento de las donaciones es el favorable tratamiento fiscal que reciben en varias comunidades autónomas. En lugares como Madrid, Valencia y Castilla y León, las bonificaciones fiscales pueden alcanzar hasta el 99%, lo que hace que las donaciones sean una opción más viable para las familias. En Cataluña, la bonificación máxima es del 95%. Estas ventajas fiscales son un incentivo importante para que las familias consideren la donación como una alternativa a la herencia.
Sin embargo, es crucial tener en cuenta que las donaciones pueden implicar el pago de varios impuestos. Al donar, el donante debe abonar el impuesto de donaciones, la plusvalía municipal en caso de que se trate de una vivienda, y la ganancia patrimonial que debe incluirse en la declaración de la renta del año siguiente. Barquín advierte que, en algunos casos, las donaciones pueden resultar más costosas que tributar como impuesto de sucesiones, dependiendo del incremento del valor de la propiedad y de la situación fiscal del donante.
Además, cada comunidad autónoma tiene sus propias normativas y tipos impositivos, lo que puede influir en la decisión de donar o heredar. Por ejemplo, en Cataluña, el impuesto de donaciones para los grupos 1 y 2 tiene un tipo impositivo reducido, lo que puede hacer que las donaciones sean más atractivas en comparación con las herencias.
Las familias que consideran realizar una donación deben asesorarse adecuadamente para entender las implicaciones fiscales y legales. Es recomendable consultar a un especialista en derecho de sucesiones y donaciones para evaluar la mejor opción según las circunstancias particulares de cada caso. La planificación adecuada puede ayudar a evitar sorpresas desagradables y a maximizar los beneficios fiscales.
El fenómeno de las donaciones de vivienda entre generaciones refleja una respuesta a la crisis de la vivienda en España y destaca la importancia de la solidaridad intergeneracional en tiempos difíciles. A medida que los precios de la vivienda continúan aumentando, es probable que este patrón de donaciones siga en aumento, convirtiéndose en un pilar fundamental para que los jóvenes puedan acceder a la vivienda en un mercado cada vez más desafiante.
